没有王石的第一年，万科成绩单好看吗？

兰田小七

对万科2万员工和数20多万股东来说，过去近30年时间，他们已经习惯于王石掌舵的万科；但是，他们似乎也很快习惯了没有王石的万科。
2017年6月30日，王石正式从万科董事长的位置退了下来，他一手栽培的郁亮上位。对刘元生这类依靠万科股票积累起亿万家财的万科股东来说，自然对王石必然是抱有感恩之心的。但对更多的新股东来说，他们或许并不会特别怀念王石——从王石辞职至今，万科股价上涨了28%，而在此期间，万科股价最大涨幅一度高达75%！

▲万科董事会主席郁亮（主办方供图）

今天，万科公布了2017年全年业绩数据。这份没有王石签字的年报，究竟效果如何？
郁亮：房地产单边上涨的时代结束
乘着房地产大牛市的东风，2017年万科去年卖出了3595.2万平方米的房子，同比增长30%；拿到了5299亿元的销售金额，同比增长45.3%。这让万科继续位居房地产第一梯队：2017年，房企销售前三甲分别为碧桂园、万科以及恒大，另外两家的销售金额分别为5508亿元、5009.6亿元。

▲业绩推介会现场（主办方供图）

大家都知道，房地产行业有预售制度。预售商品房并未交付，所以这类收入并不能计入当期的营业收入。2017年，万科实现结算面积1980.5万平方米，结算金额2330.1亿元。这些结算的金额构成了万科的营收主体。2017年，万科实现营业收入2429亿元，同比增长只有1.01%（2016年万科营业收入为2404.77亿元）。
虽然收入增长并不多，但万科的净利润增幅很大。2016年全年万科净利润（归属母公司股东口径）为210.23亿元，2017年为280.52亿元，增幅高达33.4%。收入几乎没有变化，净利润却大幅增加，原因在哪里？这就牵涉到大家关心的房价问题了。

▲图片来源：视觉中国

2016年，万科实现结算面积2053.29万平方米，实现结算金额2341.4亿元，算下来平均1.14万元/平方米；而这一数据在2017年为1.17万元/平方米，每平米差不多涨了300元。虽然绝对增幅不大，但在销售面积足够大的情况下，也会带来质变。
万科年报也解释了这一现象，受益本轮房价上涨，公司地产结算毛利率同比升6个百分点至25.8%：同时，投资收益同比增长24.5%至62.4亿元。
作为房地产行业的“常青树”，万科对于未来房地产市场的判断也是市场关注的焦点。就在3月26日晚上，随同万科2017年年报一同发出的还有一篇《致股东》。

在这封致股东信中，万科对未来的房地产市场给出了一个判断：住房回归居住属性，房地产回归实业属性，是不可逆转的时代趋势。

▲图片来源：视觉中国

在今天的发布会上，郁亮进一步讲：
房子是用来住的不是用来炒的；加快建立多渠道保障，租售并举；让全体人民住有所居，这三句话应该记住。到今天万科认为，住房全面短缺时代已经结束。房地产的主要矛盾不再是短缺而是不平衡不充分的问题，分化现象明显。中国房价单边快速上涨时代已经结束。
这并不是万科第一次作出这样的论断。去年11月，在新华社的《回归初心 万科提出新定位》一文中，郁亮就曾表示，


高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。
万科这一年，郁亮做了这些事
基于对中国房地产市场的上述判断，在王石离任后，万科最大的变化体现在并购和跨界上——相比以往，万科的资本运作显然力度要大得多。

▲王石（图片来源：视觉中国）

万科最大的动作当属收购新加坡物流地产商普洛斯（世界最大物流地产商之一）。在王石刚刚离职后的2017年7月，万科就公告，旗下公司与厚朴、高瓴资本等组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）的私有化。这项并购总金额高达159亿新加坡元（约合人民币785亿元），其中万科出资约168亿元人民币，持股比例21.4%。由此，万科从商业地产，切入到物流地产领域。

5月16日公告，北京万科认缴出资金额不超过人民币11.95亿元，认购“中城乾元基金”，以获得更多的投资收益。
5月23日公告，旗下公司出资50.31亿元与招银资本等共同设立两支专业商业地产投资基金，加码商业地产业务。
10月12日公告，与江苏信托等机构共同参与设立物流地产投资基金，该基金认缴出资总额为人民币60亿元。
12月2日公告，旗下公司参与设立华人文化基金，其中万科方面出资10.2亿元，该基金未来将投资中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目。
12月19日公告，参与设立金晟硕庆基金，该基金（母基金）初始总额100亿元，其中万科存方面出资50亿元；另外与该母基金相关的子基金，万科还要另外投资9.55亿元，两项合计59.55亿元。
淡化房地产商的标签，强调自身“城市配套服务商”的发展战略，通过一系列的资本运作，万科获得了资金的青睐，股价在2017年一度大放异彩。王石辞职的6月30日，万科股价为24.15元，而到了9月14日，万科股价最高28.06元，创出历史新高，随后更是一路涨到了42.24元，市值超过4600亿元。但在进入2018年之后，其股价又大幅回落到30元左右，距离前期高点又跌去了26%。



过去一年，相比为独董加薪一倍、员工事业合伙制买入股票大赚遇到的舆论风波，对“新掌门”郁亮来说，万科的多元化和转型之路才是最艰难的挑战。

然而，不管万科怎么变，最大的受益者当属“躺着挣钱”的宝能姚振华。
王石的离开，伴随的是“宝万之争”的结束。去年6月9日，继华润之后，恒大将所持的万科股权全部转让深圳地铁，深圳地铁成为了万科第一大股东，持续近两年的万科股权之争终于尘埃落定。



当前，在万科的股东中，深圳地铁持股29.38%位列第一大股东，宝能持股28.03亿股，占比25.40%。虽然万科独立董事刘姝威今年1月请求证监会，命令钜盛华已经到期的七个资产管理计划立即清盘。但姚振华岿然不动。





2016年，万科派发红利87.2亿元，宝能分到其中22.14亿元；2017年，万科将再度分红99.35亿元，宝能大约能分到25亿元，这还不算其所持股权的增值收益。
在王石离任后，万科最大的变化体现在并购和跨界上——相比以往，万科的资本运作显然力度要得多。
万科最大的动作当属收购新加坡物流地产商普洛斯（世界最大物流地产商之一）。在王石刚刚离职后的2017年7月，万科就公告，旗下公司与厚朴、高瓴资本等组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）潜在的私有化。这项并购总金额高达159亿新加坡元（约合人民币785亿元）。其中万科万科出资约168亿元人民币），持股比例约为21.4%。由此，万科从商业地产，切入到物流地产领域。
北京万科认缴出资金额不超过人民币11.95亿元，认购“中城乾元基金”，以获得更多的投资收益。